¿Qué es la Hipoteca?

Implica que un determinado bien raíz o inmueble queda adscrito al pago de una deuda.

En el derecho chileno existe una institución denominada “Derecho de Prenda General”, que consiste en que cuando cualquier persona (deudor) asume una obligación a favor de otra persona (acreedor) este último tiene derecho a ejecutar (rematar judicialmente) todos los bienes del deudor para pagarse de su obligación. Ahora bien, este derecho no genera ningún tipo de preferencia, razón por la cual se hará efectivo en aquellos bienes que existan en poder del deudor a la época de la ejecución.

Para que un determinado bien del patrimonio del deudor se diferencie del resto y por ende tenga la calidad de preferente, es necesario que respecto del bien de que se trate su dueño haya constituido una garantía real a favor de un acreedor (ej. un Banco). Es decir, lo haya prendado, tratándose de un bien mueble, o lo haya hipotecado, tratándose de un bien inmueble.

La prenda o empeño, es un derecho real muy antiguo consistente en que una persona (constituyente) entrega físicamente una cosa mueble al acreedor para seguridad del crédito. Con el tiempo, en nuestra legislación se fueron creando diferentes tipos de prendas, todas las cuales en términos generales mantienen el bien prendado en poder del mismo deudor, es decir, al constituirse la prenda ya no se desplaza a manos del acreedor.

Por su parte, la hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble que permanece en poder del dueño y que da al acreedor el derecho de pagarse preferentemente con el producto de la ejecución judicial del bien hipotecado.

En otras palabras la hipoteca implica que un determinado bien raíz o inmueble queda adscrito al pago de una deuda, sea del propietario del inmueble o de un tercero. Incluso dicha afectación persiste no obstante se haya vendido el inmueble, ya que la hipoteca da derecho al acreedor a perseguir la propiedad hipotecada en poder de quien se encuentre.

La hipoteca se constituye por escritura pública extendida ante Notario Público que se debe inscribir en el Conservador de Bienes Raíces del lugar donde se encuentra ubicado el bien hipotecado. La gente tiende a confundir la hipoteca con la deuda garantizada, en circunstancias que son cosas distintas. En efecto, la deuda es el crédito, préstamo o mutuo que constituye la obligación principal, en circunstancias que la hipoteca es la obligación accesoria.

Si se constituye para garantizar una sola obligación, estamos en presencia de una hipoteca específica, mientras que si se constituye para garantizar todas las obligaciones presentes o futuras de un deudor para con determinado acreedor, estamos hablando de la denominada hipoteca con cláusula de garantía general.

Como se dijo, la hipoteca da derecho al acreedor a perseguir el bien hipotecado sea quien fuere el que lo tenga en su poder. Ello se realiza a través de un juicio en el que se saca a remate la propiedad con el objeto de pagar la deuda con el resultado de la subasta.

La hipoteca como obligación accesoria que es, se termina al extinguirse la obligación principal. Es decir, tratándose de una hipoteca especifica, la hipoteca quedará sin efecto con el pago del último dividendo del mutuo que garantizaba. En razón de ello el acreedor, a solicitud del deudor, deberá proceder a suscribir una escritura de alzamiento de la hipoteca, que posteriormente se debe llevar al Conservador para cancelar la correspondiente inscripción. En el caso de la hipoteca con cláusula de garantía general la situación es distinta, ya que el deudor sólo podrá pedir su alzamiento y cancelación cuando no tenga ni una sola obligación con dicho acreedor. Es decir, si se trata de un Banco, el dueño podrá pedir el alzamiento de la hipoteca cuando no tenga crédito hipotecario, crédito de consumo, línea de crédito utilizada o tarjeta de crédito bancaria.